Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход - это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.

Данный подход считается наиболее приемлемым по инвестиционным мотивам, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из набора материальных и нематериальных активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему получить прибыль, окупить вложенный капитал и повысить свое благосостояние.

Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.

Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают в себя: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается, если: сделок было мало; момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; рынок находится в аномальном состоянии, потому что быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на принципе замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу проведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее приемлем для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает в себя данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне заработной платы, стоимости материалов, расходах па оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.

Преимущества и недостатки трех подходов представлены в табл. 17.2.

Таблица 17.2. Преимущества и недостатки основных подходов к оценке бизнеса

Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода -ставки дисконтирования и коэффициенты капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также по другим причинам при данных подходах могут быть получены различные показатели стоимости.

Система показателей стоимости для целей оценки представлена на рис. 17.1.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный, сравнительный)

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

• 1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
• 2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
• 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
• 4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
• 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий.

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• 1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• 2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• 3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• 4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

• - анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
• - статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
• - анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

• - классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
• - распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Са, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са - арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, где

ДВД - действительный валовой доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Оценщики определяют рыночную стоимость бизнеса, используя три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них позволяет выделить те или иные характеристики оцениваемого объекта.

1. Доходный подход

Если оценка осуществляется доходным подходом, основное внимание уделяется доходам от бизнеса, поскольку именно этот показатель является основным фактором, от которого будет зависеть, сколько стоит объект. Чем выше доходы от бизнеса, тем дороже стоит сам бизнес на рынке при других равных условиях. Оценщик учитывает не только величину дохода, но также период, за который он может быть получен, а кроме того, вид и уровень риска, сопровождающего процесс получения прибыли. Тщательно изучив рыночную информацию, оценщик осуществляет пересчет денежных потоков в общую сумму текущей стоимости.

При оценке данным способом рассчитывается текущая стоимость доходов, которые будут получены в будущем от использования бизнеса и его продажи после прогнозного периода.

Доходный подход состоит из двух методов: метода дисконтирования денежных потоков и метода капитализации дохода. В основу первого метода входит прогнозирование потоков от объекта оценки, дисконтирующихся впоследствии по дисконтной ставке, которая соответствует ставке дохода, отражающей риски инвестора. Второй метод подразумевает определение рыночной стоимости бизнеса по формуле V=D/R, где R – коэффициент капитализации, а D – чистый годовой доход.

Несмотря на то, что бизнес в основном оценивается доходным подходом, для получения более точного результата оценки лучше использовать и остальные два подхода. Иногда сравнительный или затратный подходы смогут дать более четкую картину.

2. Сравнительный подход

Данный подход особенно подходит для оценки в том случае, если на рынке имеется несколько объектов, с которыми можно сравнить оцениваемый бизнес. На точность определения рыночной стоимости объекта напрямую влияет достоверность собранных оценщиком сведений о продажах аналогов.

Оценщик собирает экономическую и финансовую информацию о предприятиях, по которым имеется информация о ценах сделок с пакетами акций, долями в уставном капитале. Если на рынке совершалось мало таких сделок, или между оценкой и продажей аналогичных объектов прошло слишком много времени, или рынок был нестабилен, результат оценки может стать недостаточно точным. Дело в том, что резкие изменения на рынке провоцируют искажение показателей. В сравнительном подходе используется принцип замещения. Чтобы сравнить объект оценки с аналогами, оценщик выбирает бизнесы, с которыми тот конкурирует, т.е. подбираются компании по таким критериям, как: принадлежность к отрасли, размеры компании, вид выпускаемой продукции или предоставляемых услуг, стадия жизненного цикла, финансовые характеристики.

Сравнительный подход включает в себя три метода: метод сделок, метод рынка капитала и метод отраслевых коэффициентов.

Используя метод сделок, оценщик изучает цены покупки контрольных пакетов акций предприятий-аналогов.

В основе метода рынка капитала лежат рыночные цены на акции фирм-аналогов. Инвестор, пользуясь принципом альтернативной инвестиции или замещения, может вложить средства или в данные фирмы, или в объект оценки. В связи с этим информация об аналоге, свободно продающем свои акции на рынке, после корректировки используется для расчета цены оцениваемого бизнеса.

В основе этих методов лежит определение мультипликаторов на базе финансовых показателей. Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала заключается в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, а второй определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Применение метода отраслевых коэффициентов основано на анализе практики продаж бизнеса. Статистическими методами выводятся зависимости между ценой продажи и каким-либо показателем. Этот метод в основном применяется для оценки небольших компаний и носит ориентировочный характер.

3. Затратный подход

Оценщики обычно используют данный подход для оценки бизнеса, не приносящего стабильных доходов, недавно созданного либо находящегося в стадии ликвидации.

К методам затратного подхода относятся метод скорректированных чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Суть метода скорректированных чистых активов состоит в том, что из рыночной стоимости активов общества, определенной на дату оценки, вычитается текущая стоимость обязательств. В рыночной стоимости активов необходимо учитывать Гудвилл.

При использовании метода ликвидационной стоимости при расчете стоимости активов исключается Гудвилл. Главное отличие от метода скорректированных чистых активов состоит в том, что для продажи активов обществу необходимо платить комиссионные, нести расходы на демонтаж и снижать цену на активы для обеспечения ликвидности. В обязательствах дополнительно учитываются издержки на содержание управленческого персонала, налоги на продажу имущества.

Так или иначе, все три вышеописанных подхода взаимосвязаны. При каждом из них используется информация о рынке. Но, несмотря на то, что в основе любого из этих подходов лежит рыночная информация, каждый из них связан с отдельным рыночным аспектом. Если рынок совершенный, то оценщик, используя три подхода к оценке, должен получить одинаковую величину рыночной стоимости бизнеса. Но чаще всего рынок не является совершенным, то есть на нем не наблюдается равновесия спроса и предложения. Следовательно, использование всех этих подходов может привести к получению совершенно разных результатов.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; - инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; · степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы оценки величины корректировки, используемых в рамках сравнительного подхода.

Количественные методы.

Метод сопоставления фактов, подборка групп аналогов на рынке: одного с элементами для каждого требуемого поправка, второй без такового.

Базовая теория метода: если между двумя аналогами имеется единственное различие, то разница в цене приписывается этому элементу. Метод можно использовать при наличии нескольких различий. При введении большого количества поправок точность снижается.

Анализ вторичного рынка. Когда рыночная инфляция по имеющимся продажам не дает возможности провести анализ парного набора данных. Корректировка вычисляется по данным, не относящимся непосредственно к объекту оценки и аналогам.

Метод анализа затрат. Корректировки оцениваются на основе анализа издержек, на создание отдельного элемента объекта с учетом износа, однако требуется проверка рыночными данными.

Метод регрессионного анализа. Строятся графики, вывод формулы зависимыми различиями признаков. Применяется, когда невозможны количественные, тогда качественные.

Методы основываются на ранжировании качественных характеристик (лучше, немного лучше, равной, немного хуже, значительно хуже)

относительно сравнительный анализ, изучаются аналоги, чтобы определить, являются ли влияние на стоимость сравниваемых элементов, превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Суть аналогична методу сопоставлению пар, только на примере качественных оценок.

Распределительный анализ. Аналоги распределяются в порядке монотонного изменения объекта оценки. Затем определяют место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные экспертные опросы.

Техника выполнения корректировок в сравнительном подходе.

Поправки вносятся в ценообразующие характеристики объектов аналогов. Корректировками подвергаются только объекты аналоги. Объект оценки никогда не корректируется.

Основной вопрос, решаемый на данном этапе: сколько бы стоил аналог, если бы у него была такая же характеристика, как у объекта оценки.

Основное правило внесения поправок: если аналог лучше объекта оценки, то вносится понижающая или отрицательная корректировка (со знаком минус); если аналог хуже объекта оценки, то вносится положительная корректировка.

При внесении поправок необходимо подвергать корректировками каждую отличную характеристику – элемент сравнения.

Группы элементов сравнения:

Элементы, относящиеся к условию сделки и состоянию рынку (права, условия финансирования, дата продажи, условия сделки)

Элементы, относящиеся непосредственно к объекту (характеристики и т.д.)

Для групп элементов сравнения может применяться разная последовательность внесения поправок (на зависимой или независимой основе)

Зависимая последовательность: поправки вносятся к результату предыдущей скорректированной цены; порядок элементов сравнения имеет значение (права, условия финансирования, условия продажи, дата продажи)

Независимое внесение поправок. Поправки каждого элемента, рассчитываемых на основе результата, полученного после корректировки на условия рынка в произвольном порядке.

Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж- оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов. В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соотв. единицы сравнения объекта и проводят сравнит. анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки. Трудности при оценке стоимости объекта обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на наличии прямой связи между ценой продажи и соответствующим рентным доходом. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором. (коэф-т валовой ренты). Применяется при оценке недвижимости, способной приносить доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта к потенциальному или эффективному валовому доходу. В зависимости от ситуации значение ВРМ аналогов для определения ВРМ объекта, применяются процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный мультипликатор.

Этапы метода:

Подбор сопоставимых аналогов;

Расчет ВРМ;

Согласование полученных знаний ВРМ, для определения единого значение ВРМ или диапазона значений ВРМ, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

Определение сопоставимых по уровню арендной платы оцениваемых объектов;

Анализ аналогов, их сравнение с соответствующими характеристиками объекта оценки;

Расчет корректировок для получения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта;

Расчет стоимости объекта оценки по формуле.

Недостатки метода:

Применение только на активных рынках доходной недвижимости;

Не учитывается разница в рисках между объектом оценки и аналогами

Не учитывается разница в ЧОД

В экономической литературе выделяют три подхода к оценке стоимости любых объектов, в том числе и недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Са - цена продажи объекта-аналога;

ПВДа - потенциальный валовый доход объекта-аналога.

На практике используются два основных метода доходного подхода к оценке недвижимости:

• капитализация доходов (или метод прямой капитализации);

Основными недостатками этого метода определения ставки дисконтирования являются сложность определения «бета» - коэффициента и подверженность колебаниям конъюнктуры фондового рынка.

Капитализация денежных потоков - это процедура приведения текущего значения денежных потоков к их будущей ценности.

где r - норма дисконта;

t - текущий период.

Например, она используется при определении таких показателей, как чистый дисконтированный доход , внутренняя норма доходности, - PV (Present value );

Будущая стоимость денежной единицы позволяет определить будущую стоимость инвестированной денежной единицы исходя из предполагаемых нормы доходности, срока накопления и периодичности начисления процента:

где FV - будущая стоимость денежного потока;

PV - текущая стоимость денежного потока;

n - число лет, в течение которых происходит накопление.

Приведенная формула справедлива, если начисление процентов происходит один раз в год. При более частом начислении процентов (например, раз в квартал, раз в месяц и т.п.) формула будет выглядеть следующим образом:

где m - частота начисления процентов в год.

Из приведенных формул видно, что чем чаще начисляются проценты, тем больше накопленная сумма. Таким образом, на практике выделяют номинальную и эффективную ставки дохода. Годовая эффективная ставка дохода отличается от годовой номинальной, так как учитывает капитализацию процентов (частоту начисления процентов в год).

На практике, как правило, используются денежные потоки не с единичными платежами, произведенными в определенный момент времени, а с серией платежей, происходящих в различные моменты времени. Если платежи происходят через строго определенные промежутки времени, то такая серия называется аннуитетом .

Аннуитеты разделяются на следующие виды: равномерные и неравномерные , обычные и авансовые .

Равномерным аннуитетом называется аннуитет, состоящий из серии равновеликих платежей. Противоположностью ему является неравномерный аннуитет , при котором величина платежей может быть разной в различных платежных периодах. Аннуитет называется обычным (постнумерандо), если платежи осуществляются в конце каждого платежного периода, и авансовым (пренумерандо), если платежи производятся в начале платежного периода.

В случае использования обычных равномерных аннуитетов имеет место геометрическая прогрессия , поэтому, применив известную из курса математики формулу суммы членов геометрической прогрессии:

,

где b1 - первый член геометрической прогрессии;

q - знаменатель геометрической прогрессии,

можно получить выражение для будущей стоимости аннуитета :

где PMT - величина аннуитета (равномерного платежа).

В случае использования авансового аннуитета применяется следующую формула:

При внесении аннуитетов чаще, чем один раз в год, соответственно чаще накапливается процент. Тогда ранее полученная формула примет вид:

Из этих формул видно, что чем чаще делаются взносы, тем больше накопленная сумма. Вторая функция сложного процента показывает, какой будет стоимость серии равновеликих платежей, депонированных в конце каждого из периодических интервалов, по истечении установленного срока.

Фактор фонда возмещения позволяет рассчитать величину периодического платежа, необходимого для накопления нужной суммы по истечении n платежных периодов при заданной ставке процента.

Из формулы будущей стоимости аннуитета можно сделать вывод, что величина каждого платежа (SFF ) в случае обычного аннуитета вычисляется следующим образом:

В случае авансового возмещения (соответствующего авансовому аннуитету) формула единичного платежа имеет вид:

Из этих формул видно, что чем больше процент, начисляемый на платеж, тем больше величина платежей.

Текущая стоимость денежной единицы - это величина, обратная будущей стоимости денежной единицы (первой функции сложного процента). Текущая стоимость денежной единицы определяется исходя из ее значения, которое должно быть получено в будущем:

При более частом накоплении процентов формула принимает вид:

Из формул видно, что чем выше частота дисконтирования, тем меньше необходимая сумма текущей стоимости денежной единицы.

Текущая стоимость (равномерного обычного) аннуитета равна сумме текущих стоимостей всех платежей. Обозначив текущую стоимость k -го платежа через PVk , получаем текущую стоимость равномерного аннуитета:

Используя формулу суммы членов геометрической прогрессии, выводится выражение для текущей стоимости аннуитета:

Аналогично обычному аннуитету вычисляется текущая стоимость для авансового аннуитета:

Из формул видно, что чем больше величина платежа, тем выше текущая суммарная стоимость.

Взнос на амортизацию денежной единицы позволяет определить величину периодического платежа по кредиту (состоящего из части основной суммы долга и процентов за его использование) для его погашения в течение установленного срока. В общеэкономическом смысле амортизация представляет собой процесс погашения долга в течение определенного периода времени. Погашение кредита равномерными платежами предполагает, что текущая стоимость равна первоначальной сумме кредита. Используя формулу текущей стоимости аннуитета, получаем величину периодического платежа взноса на амортизацию капитала:

Используя аналогичные рассуждения, можно получить величину взноса на амортизацию капитала для авансового аннуитета :

Каждый равномерный платеж состоит из двух частей:

IAO = IAOпр + IAOкр,

где IAOпр - погашение процентов по кредиту;

IAOкр - погашение кредита (тело кредита).

Таким образом, использование функций финансовой математики в практике оценки стоимости объектов недвижимости повышает ее обоснованность, а также эффективность принятия решений по инвестированию в недвижимость. При этом важнейшей характеристикой изменения ценности денежного потока является норма доходности. Сложность обоснования нормы доходности состоит в том, что она отражает с одной стороны интересы инвестора, а с другой ограничивается внутренними возможностями и внешними факторами