Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".
Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.
Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.
Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.
Схема выпуска ИСУ:
| Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) | Облигации с ипотечным покрытием |
|---|---|
| Все поступления по закладным распределяются инвесторам, за вычетом расходов на инфраструктуру (отсутствует транширование) |
Фиксированный купонный доход по старшему траншу (транширование эмиссии облигации ) |
| Низкая стоимость выпуска и сопровождения бумаг | Высокая стоимость выпуска и сопровождения бумаг |
| Короткие сроки организации выпуска (в среднем - 3-5 мес.) |
Длительный срок организации выпуска (в среднем - 9-12 мес.) |
| Риски по пулу закладных распределены равномерно между владельцами ИСУ | Избыточные риски закладных максимально сосредоточены на владельце младшего транша (оригинаторе ) |
| Низкая ликвидность, не может быть включена в ломбардный список (на текущий момент); включение в котировальные списки, в т.ч. высший котировальный список | Высокая ликвидность, может быть включена в ломбардный список и в котировальные списки, в т.ч. высший котировальный список |
| Амортизация ИСУ в соответствии с досрочным погашением ипотеки | Высокая скорость амортизации облигации за счет субординации выпусков |
Рис. 10.2. Примерная схема рефинансирования коммерческих банков - первичных кредиторов через выпуск ипотечных сертификатов участия
В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие. Замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, не допускается.
На первый взгляд, схемы представленные на рис. 10.1 и 10.2, одинаковы, однако есть два принципиальных отличия: организации, осуществляющие выпуск ипотечных ценных бумаг (в первой схеме - это ипотечные агенты либо кредитные организации, а во второй - управляющие компании), второе отличие связано с финансовым инструментом, предлагаемым инвесторам (в первой схеме - это облигации с ипотечным покрытием, а во второй - ипотечные сертификаты участия).
Т а б л и ц а 10.2
Сравнительная характеристика облигации с ипотечным покрытием и инвестиционных сертификатов участия
Российский рынок ипотечных ценных бумаг (особенно облигаций с ипотечным покрытием и инвестиционных сертификатов участия) находится в фазе своего становления. По оценкам специалистов, этот рынок является одним из самых перспективных. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг естественно будет сопровождаться уточнением порядка регулирования выпуска и обращения этого вида ценных бумаг. Поэтому изложенный выше материал, как, наверное, никакой другой в данном тексте лекций, подвержен изменениям и дополнениям, на что необходимо обратить особое внимание при изучении данной темы.
Контрольные вопросы Какие существуют модели ипотеки? Дайте определение закладной. При каких условиях не допускается составление и выдача закладной? Каким образом осуществляется передача прав по закладной? Каковы обязательные реквизиты закладной? Дайте определение облигации с ипотечным покрытием. Каковы функции ипотечного агента? Каковы принципиальные отличия закладной от ипотечных сертификатов участия и облигаций с ипотечным покрытием? Что может составлять ипотечное покрытие?
Шутки о закабалении ипотекой уже давно гуляют по интернету: тут и «ипотека на полвека», и человек в трусах у дверей банка с подписью «он выплатил ипотеку», и многое другое. Действительно: брать кредит на 20-30 лет, выплачивая довольно приличный ежемесячный взнос и переплачивая в результате весьма существенную сумму (как процент на остаток долга в течение всего срока погашения задолженности) желающих мало, особенно в ситуации, когда внезапный кризис может лишить тебя работы. Но что, если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Банкам, раздающим ипотечные кредиты, необходимы деньги, причем чем больше сумма выданных кредитов, тем меньше у банка ликвидность в текущий момент, несмотря на получение приличного процента со временем. При этом некоторая ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на ипотечное покрытие, была бы хорошим активом для сторонних вкладчиков – рисков почти никаких (т.к. если заемщик перестает платить, то как правило лишается квартиры), а процент выше среднего по банковским вкладам. Ибо комфортными ипотечные условия не назовешь.
Данная идея и легла в основу выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ, аналог американских Mortgage backed securities), собственниками которых могут становиться как частные (вход примерно от 100.000 рублей), так и институциональные инвесторы с высокой ликвидностью — вроде негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний. Хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, развитие этого рынка началось совсем недавно: в 2013 году в России было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму более 140 млрд. руб. Первой компанией, организовавшей в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ. Акции ипотечных сертификатов можно купить и на Московской бирже (брокер ежемесячно зачисляет процент на торговый депозит инвестора; список ИСУ можно найти , выбрав в «Тип инструмента» — «Ипотечный сертификат»). В общем, пока инструмент довольно нов и возможно его ждет неплохое будущее. К тому же в данный момент ипотечные бумаги могут быть дополнительно интересны из-за высокой ключевой ставки.
По своей сути ипотечные сертификаты весьма похожи на ПИФы, однако выгодно отличаются от них гарантированной доходностью. Юридически все выглядит следующим образом. Пул закладных, полученных банком от ипотечных заемщиков, продается управляющей компании (переходит под ее доверительное управление). При этом банк восстанавливает ликвидность. УК под полученные закладные выпускает ИСУ и продает их инвесторам. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к инвесторам, которые приобрели ипотечные сертификаты. Если какой-то заемщик не платит по закладной, то УК обычно обращается в коллекторное агентство – так как залогом является квартира, инвестиции в ипотечные сертификаты участия довольно надежно защищены. По другой схеме происходит обмен: банк передает закладные УК, а она выпускает под них ИСУ и отдает сертификаты банку, который сам занимается их продажей (однако дивиденды инвесторы все равно получают от УК); этот вариант выглядит так:
Выпуск ипотечных сертификатов участия возможен в случае соблюдения следующих условий:
размер их эмиссии не должен превышать общей стоимости всех ипотечных активов;
срок их обращения не должен превышать срок действия договора об ипотечном кредите;
общая стоимость всех выпущенных эмитентом сертификатов не должна превышать 50-кратного размера капитала эмитента;
минимальный объем выпуска сертификатов должен быть не менее суммы, эквивалентной ста тысячам евро по курсу Национального Банка.
Основным недостатком ИСУ является то, что доходность по ним может оказаться меньше планируемой (т.к. зависит от того, насколько пунктуально погашаются платежи), но риск потери основной суммы инвестиций в ипотечные сертификаты крайне мал. Так как пулы нередко составляются из тысяч закладных, хорошая диверсификация снижает риск недополучения дохода. Кроме того, низкая ликвидность сертификатов (возможно временная) и извечный риск экономической нестабильности в России также снижают цену этого долгосрочного (по сути два десятка лет) инвестиционного инструмента.
26.12.2017
Может осуществляться только коммерческими организациями , имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.
2. Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.
В случае, если предложение о номинации было внесено органом управления эмитента, эмитент также должен представить заключение Комитета по аудиту эмитента перед Комиссией. Подтверждения доверенности аудитора и мнения Комитета по аудиту эмитента, если применимо, также должны быть представлены заинтересованными сторонами для публикации в бюллетенях саморегулируемых организаций , в которых договорные ценные бумаги эмитента, о которых идет речь , а также могут также проводиться консультации со стороны общественности на веб-сайте Комиссии.
Содержание аффидевитов. . Аффидавит назначенного лица в качестве аудитора или заместителя аудитора должен содержать. Деталь профессиональных советов, в которых вы зарегистрированы. Общество или профессиональная ассоциация, которая объединяет или к которой она принадлежит, где это применимо, с указанием места жительства и сведений о соответствующей регистрации или регистрации в компетентном Профессиональном совете. Сведения о штрафах, которые могут быть переданы отдельным специалистом или компанией или профессиональной ассоциацией , которая интегрируется или принадлежит, за исключением тех, которые были квалифицированы как частные действующим Профессиональным советом. Сведения об их профессиональных отношениях или отношениях с компанией или ассоциацией, к которой они принадлежат эмитенту или его акционерам, которые имеют значительное участие в нем, или с компаниями, в которых они также имеют «значительное участие» в отношении аудиторских функций внешний или другой.
3. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.
См. комментарии к статье 17 настоящего Федерального закона
Статья 18. Договор доверительного управления ипотечным покрытием
1. Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием (далее - правила доверительного управления ипотечным покрытием) определяются лицом, осуществляющим выдачу ипотечных сертификатов участия (далее - управляющий ипотечным покрытием), в стандартных формах и могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия - учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия, только путем присоединения к указанному договору в целом.
Мнение Комитета по аудиту о назначении Внешнего аудитора. . Мнение Комитета по аудиту о предполагаемом назначении внешних аудиторов органом управления эмитента, а также, если применимо, предложение об отзыве, которое представлено последним, должно содержать по меньшей мере.
Причины непрерывности публичного бухгалтера в офисе или тех, кто поддерживает изменение для другого, а также в случае отзыва или назначения нового внешнего аудитора также должны дать подробный отчет о любые несоответствия, которые могут существовать в финансовой отчетности компании. Назначение Внешнего аудитора, предложенного акционерами-миноритами. . Запросы на назначение внешних аудиторов, сделанные по предложению миноритарных акционеров компании, должны соответствовать следующим условиям.
Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием.
2. Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.
Аккредитировать представительство докладчиком доли пяти процентов социального капитала через. В случае акций, находящихся в обращении, соответствующие ваучеры балансов по счетам, выпущенные компанией или лицом, ответственным за соответствующую регистрацию, а в случае ценных бумаг - сертификат коробки ценных бумаг или финансовое учреждение, в котором они находятся под стражей, или заверенная ксерокопия соответствующих ценных бумаг с подтверждением регистрации права собственности в Реестре акционеров компании. Сертификация документов, представленных для этой цели, не должна быть старше пятнадцати дней с даты подачи заявки.
Условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается.
Новые финансовые инструменты - ипотечные сертификаты участия - пока делают первые шаги по завоеванию рынка доверительного управления. Их целевая аудитория - пенсионные накопления граждан, нуждающиеся в долгосрочных консервативных инструментах. Эти ценные бумаги обладают целым рядом преимуществ по сравнению закрытыми ПИФами и ипотечными облигациями. Впрочем, участники рынка не сбрасывают со счетов и специфические риски новых инструментов.
Ведущие должны доказать, что они исчерпали внутренние инстанции с компетентными корпоративными органами. Опишите подробно ущерб, который может повлиять на права докладчиков и отсутствие других альтернатив, чтобы избежать этого. Подробно опишите сферу аудита, который они просят выполнить, продолжительность и способы предотвращения ущерба их правам. После подтверждения соответствия установленным требованиям Комиссия будет на срочный срок из пяти дней или более короткий срок , который в случае срочности определяет, в контрольный орган и, при необходимости, в Комитет по аудиту компании. После представления мнения ревизионного органа и Комитета по аудиту рассматриваемой компании Комиссия может поручить компании назначить одну из исследований внешних аудиторов, предложенную заявителями, для выполнения задачи или задач, предложенных меньшинствами в их ходатайстве. Резолюция Комиссии должна содержать: Предлагать до трех исследований внешних аудиторов, которые должны встречаться с просителями и обществом, как «независимые», предполагая также обязательство взять на себя ответственность за просителей сборов и расходы этих аудиторов. Максимальный срок , предоставленный для формализации обозначения, и Объем задач, для которых он назначен, и его максимальную продолжительность . Во всех случаях перед началом соответствующей задачи изучение аудиторов, назначенных таким образом, должно ратифицировать компанию, что она не будет обязана нести свои расходы и сборы.
Прозрачное покрытие
Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) - это ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием и удостоверяющие права их владельца на часть этого покрытия и получение дохода по нему. Принципиальная возможность использовать ипотечные сертификаты участия появилась еще в 2003 году, после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах». Однако первый выпуск ИСУ состоялся лишь девять лет спустя, в июле 2012 года, после того как были разработаны необходимые изменения и дополнения нормативной базы , принятые в дальнейшем ФСФР. Первой компанией, организовавшей выпуск ИСУ, стала «ГФТ Капитал» (в настоящее время этот выпуск передан в управлении компании ГФТ ПИФ). Но лишь с конца 2013 года этот сегмент рынка доверительного управления начал набирать популярность. К этому времени еще четыре управляющие компании зарегистрировали правила доверительного управления ипотечного покрытия ИСУ - «Коммершиал проперти траст», «ЕФГ Управление активами», «Эмпайр Траст», «Академ-Финанс». К настоящему времени развитием подобных программ занимается около десятка компаний, а суммарный объем рынка (стоимость ипотечного покрытия) на 31 марта 2014 года превышала 12,3 млрд руб. по шести выпускам ИСУ.
Преимущества траста С финансовой точки зрения следует отметить, что когда у компаний есть определенные типы активов, способных генерировать один, и это воспринимается финансовой и капитальной в качестве важного источника средств для погашения обязательств, дает новый источник финансирования для компаний, как правило, гарантируя эту операцию простоями или неэффективными активами.
Финансовый траст и секьюритизация становятся инструментом получения капитала без большей задолженности. Они являются важным источником финансирования инвестиций и рефинансирования обязательств. Снижение стоимости заимствований объясняется главным образом снижением риска неплатежей и операционных гарантий. Разделение коммерческих и управленческих рисков также должно влиять на снижение ставок капитальных затрат. Так как сертификаты участия и долговые ценные бумаги торгуются, можно получить определенный уровень ликвидности путем покупки и продажи этих финансовых активов на вторичном рынке.
Новые финансовые инструменты можно отнести к консервативному классу. Они обладают свойствами облигаций как с ипотечным покрытием, так и закрытых паевых ипотечных фондов, однако обладают и дополнительными особенностями и преимуществами. Как отмечается на сайте «ГФТ Капитала», одним из основных преимуществ над облигациями с ипотечным покрытием является простота процедуры выдачи ИСУ. Сертификат не является эмиссионной ценной бумагой, и, следовательно, не требуется создания и регистрации проспекта эмиссии, что существенно сокращает расходы по выпуску. Кроме того, отпадает необходимость создания SPV, специализированной организации , которая будет выдавать сертификаты участия, и оформления большого количества договоров. В отличие от ипотечных облигаций сертификаты могут быть выданы обычной управляющей компанией. Кроме того, необходимость использования SPV ограничивает количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, под которые создается эта организация, тогда как при выпуске ИСУ такого ограничения нет.
Из коммерческого, это повышает прозрачность бизнеса благодаря более фидуциарному контролю, а корпоративные соглашения укрепляются. Секьюритизация изменяет традиционный механизм финансирования более сложным механизмом, который влечет за собой дезинтерминацию процесса, поскольку он вступает в прямой контакт с инвесторами с заемщиками денег и мобилизацией активов с низкой степенью ротации.
Это позволяет нам вводить новые ресурсы в систему, начиная с инвестиционного процесса, который при большей ликвидности и гарантиях приносит пользу общей экономике, превращая кредиты или счета неликвидных активов, подлежащих получению в ценные бумаги. Цель преследователя.
В состав ипотечного покрытия могут входить права требования по ипотечным кредитам и займам, как удостоверенные, так и не удостоверенные закладными. Как отмечает гендиректор «ЕФГ Управление активами» Алексей Кузнецов, «ИСУ обеспечены ипотечным покрытием, понятным и прозрачным активом». Фактически в состав покрытия могут входить различные виды недвижимости, как коммерческая, так и жилая, а также земельные участки , которые служат залогом по выданным заемщикам кредитам, поясняет эксперт. За учет, сохранность активов, а также контроль за распоряжением имуществом отвечают специализированные депозитарии. В настоящее время в выпусках ИСУ задействованы крупнейшие российские спецдепы - Газпромбанк, «Гарант», «Инфинитум», депозитарная компания «Регион», Центральный депозитарий фондов.
Это уменьшает финансовые затраты за счет выделения определенных активов из своих активов и предоставления дополнительных гарантий . Это снижает кредитный риск, позволяя получать ресурсы с более высоким уровнем финансирования. Это позволяет избежать риска ликвидности, вызванного асинхронностью активов и обязательств. Компании с высокой степенью иммобилизации своих портфелей или длительных сроков приобретают более высокую кредитную способность. Он имеет тенденцию к развитию рынков капитала путем предоставления новых ценных бумаг публичному размещению с однородными и конкурентными рамками. Сосредоточьтесь на конкретной деятельности . Стимулирует долгосрочный кредит . Это улучшает возврат инвестиций и капитала. Иностранный инвестор может быть более охотно инвестировать в инвестиционный проект, обеспеченный активом, изолированным от странового риска. Это позволяет прямое участие в крупных инвестициях, которые в противном случае могли бы означать выделение больших сумм денег или, возможно, это были бы альтернативы. Это делает жидким название на вторичном рынке, способное передать его в оплату или предоставить его в качестве гарантии.
Приятной особенностью для владельцев ИСУ, особенно для институциональных инвесторов, является возможность получения регулярных выплат, раз в месяц. При этом, как указывает руководитель направления спецдепозитарного обслуживания специализированного депозитария «Инфинитум» Екатерина Осипова, «средства, полученные управляющим ипотечным покрытием от платежей по ипотечным кредитам, должны быть выплачены владельцам сертификатов максимум в течение трех месяцев со дня их поступления в состав ипотечного покрытия».
В экономико-финансовых вопросах специалистам необходимо следить за соблюдением степени удовлетворенности. Наиболее важными параметрами являются: инвестиции, условия, доходность и риски, связанные с деятельностью. Оценка может быть индивидуальной для каждого предприятия, а также для набора предприятий, которые образуют портфель инвестиций. Создание конкретного института регистрации целевых фондов и контрактов с принятыми обязательствами вместе с профессиональной практикой , представленной на этапах оценки и контроля инвестиционных проектов и их финансирования, будет способствовать разработке конкретных видов деятельности и на региональном уровне . Интенсивное применение финансовых инструментов, таких как доверие, будет способствовать проведению операций в производственной экономике. Принятые решения даются с учетом как частных, так и общих вопросов . Предприниматели рассмотрят технологические, коммерческие, экономические, финансовые и внутренние, региональные и внешние рынки; государство будет учитывать рост продукта, уровень занятости, качество и сбор налогов, инвесторы будут сосредоточены на эффективности и инвестиционном риске. Финансовые учреждения могут принимать активное участие в создании целевых фондов, но и другие организации, с одобрения соответствующих органов исполнительной власти , могут взять на себя роль доверия. Таким образом, будут стимулироваться механизмы генерации капитала и более тесная связь между производственной деятельностью и финансами. При финансировании частных проектов и создании клуба консорциумов, а также наличии международных тендеров, материалы и оборудование могут быть экспортированы и импортированы. Использование доверия должно основываться на ситуации и тщательном анализе механизмов, которые должны быть включены в контракт. Конструкции скрывают сбалансированный и точный для всех участников. Они должны соответствовать предыстории и ситуации каждого из участников. Хорошая конструкция не подразумевает. Проблемы, которые он представляет: недостаток. Профессионал в экономике должен играть интегративную роль в этом инструменте, определяя его возможности применения, как с точки зрения стратегической концепции, так и с использованием схем, которые могут потребоваться корпорациями, гражданскими ассоциациями, семьями или отдельными лицами .
ИСУ предоставляет более широкие возможности использования ипотечного покрытия. Так, срок действия паевого фонда при его формировании ограничен 15 годами. Вместе с тем срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием можно растянуть на 40 лет. Как отмечают специалисты консалтинговой компании «Линия право», в паевой фонд не могут передаваться ипотечные кредиты, выданные на 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. В этом случае удобнее использовать ипотечные сертификаты участия. В настоящее время некоторые выпуски ИСУ имеют сроки 26 и 40 лет. может стать дополнением таких консервативных ценных бумаг, как облигации», отмечает господин Кузнецов.
Особенностью ипотечного сертификата участия является и налогообложение дохода по этой ценной бумаге. Как поясняет Алексей Кузнецов, «при обслуживании кредитов заемщик выплачивает проценты и погашает основное тело долга. Поэтому у владельца ипотечных сертификатов участия образуется два вида дохода, отличающиеся налоговыми последствиями ». В этом случае проценты по кредиту выплачиваются в виде дохода по ИСУ и облагаются ставкой в 15%. Погашение тела долга и выплаты соответствующей доли держателю сертификата не облагается налогом, но приводит к снижению стоимости ценной бумаги . «Это ситуация чем-то напоминает выплату дохода по амортизируемой облигации, когда владелец ценной бумаги получает и купон, и часть ее стоимости»,- указывает Алексей Кузнецов.
Доверие на контроле
Несмотря на всю простоту и привлекательность этого инструмента, он несет в себе и определенные риски, которые необходимо контролировать. В первую очередь к ним можно отнести риски дефолта или несвоевременности платежей по ипотечным кредитам. По словам Екатерины Осиповой, такая ситуация «может повлечь за собой уменьшение выплат владельцам ИСУ или снижение стоимости ипотечного покрытия». Впрочем, как напоминает Алексей Кузнецов, при неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость, находящаяся в залоге, реализуется, а полученный доход в итоге выплачивается владельцам ИСУ. Безусловно, недвижимость сложно отнести к ликвидным активам, поэтому владельцам сертификата придется подождать определенное время , прежде чем они получат возмещение.
Как отмечают специалисты «Линии права», управляющие ипотечным покрытием обязаны обеспечить надлежащее исполнение обязательств по закладным и поддержание качества закладных, входящих в ипотечное покрытие. В качестве примера они приводят мониторинг финансового состояния заемщика или обращения взыскания на заложенное имущество в целях удовлетворения требований из договора займа. По словам Екатерины Осиповой, «риск неправомерных действий управляющего ипотечным покрытием в значительной степени снижается с учетом установленной законодательством необходимости предварительного согласования совершаемых с имуществом ИП операций со специализированным депозитарием и последующим их контролем».
Кроме того, владельцы ИСУ несут и риск рыночной ликвидности. Управляющая компания, занимающаяся доверительным управлением ипотечного покрытия, не обязана выкупать сертификаты у инвестора. В этом случае важную роль играет организация вторичного обращения сертификата на фондовом рынке . В настоящее время объем торгов на бирже невелик. Из шести выпусков ИСУ, зарегистрированных на Московской бирже, в этом году редкие сделки заключались лишь с бумагами трех выпусков. Причем лишь бумаги ИСУ-2 управляющей компании ГФТ ПИФ имели ликвидность - в марте в отдельные дни с ними заключалось по десять сделок.
Пока нет требования публичного раскрытия информации о составе ипотечного покрытия. В условиях, когда инвесторов немного, этот вопрос может оперативно решаться при их взаимодействии с управляющей компании. Однако впоследствии наверняка потребуется внесение изменений в законодательство.
Управляющие компании надеются на развитие нового сегмента рынка. По мнению Алексея Кузнецова, «должно пройти еще год-два, чтобы инвесторы привыкли к новому инструменту, чтобы научились его правильно использовать».
Ипотечное кредитование считается одним из самых бурно развивающихся направлений банковской деятельности. С каждым годом на рынке банковских услуг появляются новые продукты и предложения. Одним из последних нововведений стало появление ипотечного сертификата участия, но немногие знают об особых нюансах использования подобного документа.
Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, которая не относится к эмиссионным видам и не обладает номинальной стоимостью . Целью создания документа является удостоверение факта наличия у собственника определенной доли, определяющей часть права общего владения недвижимости в отношении покрытия ипотеки. Ценная бумага дает право владельцу получать денежные средства, размер которых соответствует объему исполненных обязательств.
Вопросы качества и полноты исполнения основного перечня долговых обязательств регулируются перечнем требований, установленных покрытием. Законодательное отражение участия документа в процессе кредитования регламентировано ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» . Документ также определяет основные понятия и регламентирует порядок работы с ипотечным ценным документом.
Под термином «ипотечное покрытие» понимается определенный перечень требований, касающихся вопросов возврата основного долга и начисленных процентов по ипотечному кредиту. В качестве удостоверяющего требования документа может выступать такой документ как сертификат участия. Такой документ действителен только при выполнении ряда обязательных условий. В их число входит:
Согласно действующему законодательству, выпуском ипотечных сертификатов участия вправе заниматься кредитные организации и компании, обладающие лицензией на осуществление коммерческой деятельности и управление инвестициями. Подобные инвестиции могут находиться в различных видах фондов:
Осуществление выпуска и передачи сертификатов владельцам означает появление оснований урегулирования вопросов общей собственности и ее деления на конкретные доли. Владельцам ценного документа предоставляются равные права, и они вправе претендовать на определенную часть от общего размера покрытия. Каждая из них принадлежит конкретному владельцу.
На финансовом рынке сертификаты участия находятся в свободном обращении. Согласно действующим правилам допускается их использование в торгах, осуществлять традиционные операции характерных для ценных бумаг. Общее количество выпущенных ценных документов определяется правилами документа об осуществлении доверительного управления. Существенной характерной чертой сертификатов считается отсутствие у них номинала, и подобный вид бумаг не предусматривает возможность выпуска каких-либо производных документов.
Владение ипотечным сертификатом участия дает ряд прав и преимуществ его владельцу, который после приобретения ценной бумаги приобретает возможность получать денежные средства после исполнения взятых обязательств и контролировать конкретное ипотечное покрытие.
К преимуществам владения сертификата относят:
Отношения в части организации доверительного управления возникают вследствие заключения специального договора, основные пункты которого определяются управляющим. Им является лицо, ответственное за выдачу сертификата. Основными определяющими моментами доверительного управления является:
Документ договора призван осветить все существенные вопросы правоотношений, которые касаются сертификата. Отдельно оговариваются моменты созыва общего собрания основных собственников ценной бумаги, оплаты деятельности управляющего, регистратора и депозитария.
Назначенный управляющий вправе вносить изменения, добавлять в документ дополнительные пункты только после их утверждения владельцами сертификатов в результате принятия коллективного решения на общем собрании. Вне зависимости от новых принимаемых условий должно выполняться одно из главных требований в виде обязательного соответствия действующему законодательству РФ.
На практике вероятно возникновение ситуации, при которой у депозитария заканчивается срок действия лицензии или аннулируется. В этом случае управляющий вносит изменения в существующие правила и заменить депозитарий. В его обязанности также входит созыв общего собрания основных владельцев для проведения регламентированной процедуры по утверждению новых изменений в отношении замены депозитария.
Список владельцев ценных бумаг не является постоянным, и желающие могут вступить в их круг посредством приобретения ценной бумаги у управляющего. Помимо вопросов изменений утвержденных правил и выдачи сертификатов в функции управляющего входит:
Правила могут предусматривать учет прав каждого владельца на отдельном лицевом счете. Длительность осуществления доверительного управления может варьироваться от 12 месяцев до 40 лет.
Сертификаты участия появились на российском рынке относительно недавно, и продвижение таких ценных бумаг только набирает обороты благодаря преимуществам ценной бумаги. Немаловажным фактором является прозрачность работы с подобными видами бумаг и отсутствия необходимости заключения большого количества договорных соглашений.
