Каждое семейство мечтает о собственном благоустроенном жилье, в котором будет удобная планировка и развитая инфраструктура, поэтому цены на квартиры по традиции остаются главным интересом большинства людей. Определяющий фактор спроса - это стоимость жилья. Таким образом, потенциальные покупатели интересуются динамикой цен в будущем. Аналитические и экспертные данные по ценовой категории на рынке жилья в будущем году говорят о том, что могут быть различные данные по поводу развития показаний, среди них выделяются два: положительный и отрицательный. Но тренды 2018 года будут заданы прежними данными, представленными в Росстате.
На протяжении длительного времени было отмечено снижение цен на жилье. Подобная ситуация была в 78 областях России. Как свидетельствуют данные Росстата, стоимостный показатель среди новостроек понемногу уменьшался в среднем на 2-3% с 2014 по прошлый год. Согласно официальной статистике, учитывается лишь ценовой процент предложения, а действительные показатели со скидками снизились на 10-11%. Хоть снижение цен было устойчивым по показателям Росстата, средняя цена за квадратный метр возрастала по всем типам недвижимости. За последние пять лет стоимость квартир выросла на первичном рынке, что гласит о сохранении такого тренда и в следующем году. Особенно резко это будет замечено в элитном направлении, который, несмотря на кризис, не останавливался в росте. На рынке вторичного жилья была замечена другая картина.
Здесь было подешевление квартир и самая значительная отрицательная динамика была установлена именно в элитных квартирах.
Данные тенденции продолжат развиваться и в будущем. Как считают эксперты, небольшая регулировка будет замечена не ранее 2020 года, что поможет определить медленный рост стоимости на квартиры по территории страны и в 2018 году. Специалисты РЭУ имени Г.В. Плеханова также поддерживают данную позицию.
Сохранение негативного сценария имеет большой процент, по причине того, что заработная плата граждан особо не изменятся, таким образом, низкая потребность на жилье неминуема, в результате чего упадет и показатель темпов строительства. Ценовая политика за квадратный метр останется для большинства россиян огромной и даже некоторое подешевление квартир не сможет изменить ситуацию из-за уменьшения реальных доходов жителей, что согласно подсчетам Росстата в августе прошлого года дошло до максимального процента.
Данное мнение не поддержал представитель Сбербанка Герман Греф, он же говорит, что восстановится положительная статистика к концу этого года, а в течение следующих 12 месяцев случится полная регулировка. Оптимизмом заражает и глава Минстроя Михаил Мень, он говорит, что возрастание потребности на жилье в течение нескольких последних лет и даже кризисная ситуация не сможет помешать данной тенденции.
Сравнительно дешевая ипотека поможет дать толчок развитию рынка в 2018 году.
Столица согласно традиции является одним из ведущих регионов по обновлению фонда недвижимого имущества, которое не уменьшает стоимость даже во времена кризиса. На первичном рынке имела место смена первенства от точечного строительства к созданию комплексов с замечательной инфраструктурой.
Покупателю предоставляют бренд, жизненный стиль, за который требуется некоторая плата. За счет такого подхода и создается фон для увеличения цен. Известно, что стоимость квартир в Москве в 2018 году будет увеличиваться в меньшей мере, в сравнении с инфляцией. В некотором роде это взаимосвязано с указом президента, он предлагает принятие некоторых мер относительно обеспечения граждан комфортной и доступной квартирой. Специалисты говорят об уменьшении реальной стоимости жилья за счет роста доли возводимой недвижимости эконом-класса. Кроме этого отразится на невысоком удорожании в Подмосковье и политика Сбербанка, ведь он до конца февраля будет оформлять ипотечный кредит под 11,5-13 процентов годовых.
2019 год может стать переломным для рынка жилья. Переход на работу с эскроу-счетами с 1 июля, повышение ипотечных ставок, большие объемы предложения в сегменте новостроек – главные факторы, которые будут определять будущее рынка недвижимости. О том, как продавцам и покупателям вести себя на рынке в нынешних условиях, рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции « .
Главное, с чем придется жить рынку недвижимости в 2019 году, – это снижение спроса. «На мой взгляд, отложенный спрос в основном реализован – как за счет снижения цен и появления бюджетных предложений на рынке, так и благодаря дешевой ипотеке, - говорит руководитель аналитического центра « » Олег Репченко. - К слову, всплеск покупательской активности в 2018 году не привел к росту цен – цена метра что на первичном, что на вторичном рынках выросла всего примерно на 3%, тогда как число сделок увеличилось очень значительно» (см. « » и « »).
По мнению директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101 » Дмитрия Цветова, спрос на жилье в 2019 году может снизиться примерно на 20%: «Причина – снижение доступности жилья для населения, у которого к тому же не растут реальные доходы. Стоимость строительства жилья увеличивается за счет перехода на проектное финансирование, роста НДС и валютных курсов. Это происходит на фоне повышения ипотечных ставок, а ведь сейчас по ипотеке продается примерно 65% квартир комфорткласса». В период планомерного удешевления ипотеки в компании отмечали, что как только средняя ставка снижалась на один процентный пункт, спрос на жилье увеличивался на 10%. При росте ставок эта закономерность может работать в обратную сторону, считает эксперт. Сами банки говорят, что даже без дальнейшего взрывного роста ставок уже весной спрос на ипотеку может заметно снизиться (см. « »).
При этом общие расходы застройщиков из-за повышения цен на строительные материалы, роста НДС и перехода на банковское финансирование могут вырасти на 17%, говорит Дмитрий Цветов. Девелоперы, возможно, попытаются хотя бы частично переложить эти расходы на плечи покупателей. Но повышение цен в этом случае упрется в финансовые возможности людей. «Конечная цена определяется готовностью покупателей ее заплатить, - отмечает эксперт. - Если люди окажутся не готовы к справедливой цене, столичные девелоперы скорее согласятся потерять в доходности, но сохранить спрос на уже существующие проекты, а затем в экономическую модель будущих проектов заложить более плавный ценовой рост. Но и снижать цены относительно нынешних в новых условиях возможности нет».
Вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Виноградов считает, что повышение цен в условиях снижения доходов населения – опасное решение: «Попытка застройщиков компенсировать падение доходов путем повышения цен, столкнувшись со снижением платежеспособного спроса, может привести к замедлению и даже остановкам продаж, что, в свою очередь, может вызвать финансовые сложности застройщиков и, следом, банкротства».
На рынке новостроек главное событие года – переход на счета эскроу и проектное финансирование. Изначально предполагалось, что те объекты, разрешение на строительство которых будет получено до 1 июля 2018 года, будут продаваться по старым правилам. Это привело к тому, что застройщики до середины прошлого года массово получали разрешения на строительство, а затем спешили вывести новые объекты в продажу. Однако в конце прошлого года правила поменялись: с 1 июля 2019 года на эскроу-счета переходят все. Для некоторых проектов, правда, планируется сделать исключение, но кто попадет в категорию счастливчиков – до сих пор неизвестно.
Новые правила заметно осложняют жизнь застройщикам – вместо бесплатных денег дольщиков им придется использовать банковские кредиты. Из условий, которые банки озвучивают сейчас, понятно, что ставка будет плавающей и зависеть от объема средств на счетах эскроу на текущий момент времени. Например, Сбербанк в конце прошлого года заявлял, что . При этом ставка может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6%. «При блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита», - говорит руководитель юридического департамента АН «Бон Тон » Дмитрий Логинов.
Несмотря на то, что названные ставки ниже, чем предлагаются сейчас без эскроу-счетов, общие расходы застройщиков на выплату процентов вырастут. Ранее финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев говорил, что в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз – ведь проектным финансированием придется покрывать до 85% стоимости проекта, тогда как раньше к кредитным деньгам можно было прибегать лишь частично (с. « »). Дмитрий Цветов из ГК «А101» прогнозирует, что переход на проектное финансирование повысит затраты на строительство на 10%.
Помимо роста расходов застройщиков и введения новой схемы расчетов, поменяется и стратегия девелоперов. «Принятая реформа приведет к переделу строительного рынка. Многие игроки уйдут с рынка, «укрупнятся» - произойдут слияния и поглощения. Реформа будет «подталкивать» застройщиков к продажам максимально готового жилья. Возможности приобрести жилье на стадии невысокой строительной готовности уменьшатся», - говорит Валерий Виноградов.
Продажи на ранних стадиях не исчезнут с рынка совсем. «В условиях плавающей ставки проектного финансирования застройщики заинтересованы в реализации на всех стадиях строительства. Но при новой схеме с рынка уйдут дисконты на начальной стадии», - считает Дмитрий Логинов («Бон Тон»). «Раньше можно было продавать какую-то часть квартир почти «в ноль» ради получения средств на строительство. Но с переходом на проектное финансирование острая необходимость срочно привлекать деньги исчезнет, зато нужно будет обслуживать банковский кредит. Это лишает смысла активные продажи квартир «на котловане», которые всегда были самыми дешевыми на рынке», - подчеркивает Дмитрий Цветов.
В среднесрочной перспективе, по мнению Дмитрия Логинова, строители будут пытаться максимально сокращать сроки строительства, поскольку от этих сроков теперь зависят сроки начисления процентов по банковскому кредиту: «Тут возникает новая проблема, что в погоне за сроками строительства может быть принесено в жертву качество строительства».
Власти объясняли необходимость реформы защитой интересов дольщиков. «Эскроу-счета – это банковская гарантия возврата средств, если дом не достроят. С другой стороны, дольщик в этом случае отдает деньги банку в безвозмездное пользование, без процента, - отмечает Олег Репченко. - Когда дольщик отдавал деньги напрямую застройщику, он мог выиграть за счет более низкой цены на ранних стадиях. Теперь застройщики не смогут пользоваться этими деньгами, поэтому и давать такой же дисконт дольщику им будет невыгодно. То есть, по сути, в новых условиях дольщик просто замораживает свои деньги на банковском счете. Если человек не будет покупать квартиру, а просто положит деньги в банк под процент, к окончанию строительства выбранного проекта у него уже будет больше денег на руках. Вероятно, многие покупатели так и будут поступать - если, конечно, речь не идет о самых востребованных проектах, где будет риск упустить подходящий вариант планировки».
Также возникает интересный момент с ипотекой. По словам Дмитрия Логинова, в случае, если проект не будет достроен и покупатель решит расторгнуть договор, он получит обратно только свой взнос и погашенное на этот момент тело кредита: «Проценты за пользование станут вашими убытками. В теории убыток можно попытаться взыскать с застройщика, но перспективы такого процесса довольно сомнительны, так как проблемный объект предполагает банкротство застройщика». То есть банки возьмут деньги дольщика в бесплатное пользование, предоставят недостающую сумму в кредит, заработают на процентах с ипотеки и проектного финансирования для застройщика, а в случае остановки стройки (которую сами же банки проверяли и контролировал) риски все равно частично переносятся на покупателя-ипотечника.
Самое главное, что переход на новую схему не избавляет от основного риска – банкротства застройщика. Более того, этот риск даже усугубляется, особенно для небольших застройщиков, которые могут «не потянуть» новые расходы или не получить банковское финансирование.
По слова Дмитрия Логинова, в зоне риска – проекты со смешанной экономикой, то есть ЖК, которые реализуются сейчас и после 1 июля 2019 года должны будет перейти на эскроу-счета. Новые проекты, которые изначально не получат одобрение банка, просто не будут стартовать, а вот ранее выведенные на рынок проекты могут столкнуться с неполучением необходимого для продолжения стройки финансирования. Проблемы начнутся у тех домов, по которым процент проданных квартир будет ниже процента готовности объекта. «Это означает, что при переходе на банковское финансирование застройщик не сможет обеспечить блокирование на эскроу-счетах средств, достаточных для расчетов с банком. В этом случае банки начнут требовать дополнительных обеспечений либо будут закладывать свои риски в процентную ставку. А это опять повышение себестоимости», - говорит эксперт.
Это достаточно серьезная проблема. По оценке Минстроя, получить проектное финансирование не смогут около 30% проектов в России. «Недавно в Минстрое заявили, что, если какой-то проект не попадет под критерии проектного финансирования, ему предложат «небанковский продукт», позволяющий достроить объект», - отмечает Дмитрий Цветов. Но пока непонятно, что это будет за продукт и как он будет функционировать.
Ситуация со спросом затрагивает и продавцов на вторичном рынке. «Осенью на рынке был большой всплеск покупательской активности, однако крупные агентства отмечают, что ближе к концу года он пошел на спад (см. « »). Пока еще спрос находится на достаточно хорошем уровне, но уже есть тренд на снижение и дальше он будет набирать обороты», - считает Олег Репченко.
Этот фактор может привести к снижению цен на квартиры. По словам Валерия Виноградова, сильнее спад затронет квартиры в старом жилом фонде (при большом физическом и моральном износе застройки конца 40-х-начала 60-х годов прошлого века). В жилом фонде 70-90-х годов прошлого века при среднем или низком физическом, но высоком моральном износе будет наблюдаться стагнация. А вот на новые дома, построенные с начала 2000-х годов и до наших дней, цены могут даже немного подрасти.
Тем, кто хочет продать квартиру, эксперты рекомендуют не затягивать с этим вопросом, так как пока еще можно рассчитывать на покупателей, которые не успели приобрести квартиру осенью. «При этом лучше не жадничать с ценой и ориентировать на уровень, близкий к нижней границе цен на аналогичные предложения в вашем районе, - рекомендует Олег Репченко. - Если вы сейчас поставите высокую цену, есть опасность, что квартира зависнет на рынке и в результате ее придется продавать намного дешевле, когда спрос иссякнет».
Какой прогноз цен на недвижимость в России в 2018 году? Что будет с ценами в ближайшее время и до конца года? Какую динамику ожидать и стоит ли опасаться роста цен на жилье?
Рынок недвижимости во все времена служил неплохим индикатором состояния экономики. Когда наблюдался рост, люди активно инвестировали в квадратные метры, что вызывало стабильный рост стоимости недвижимости. С приходом кризиса и падением покупательной способности населения РФ наблюдается застой и в этой области.
Сегодня займемся оценкой перспектив рынка недвижимости в 2018 г. с учетом текущих тенденций в экономике. Большинство специалистов выдают умеренно оптимистичные прогнозы, мы же разберемся в происходящем на рынке подробнее
Традиционно основными факторами, влияющими на стоимость являются:
Ситуация с кредитованием неплохая. В прошлом году ЦБ несколько раз понижал ставку, что делало кредиты более доступными, в том числе и на покупку жилья. Еще в конце 2014 г. регулятор был вынужден поднять ставку до 17%, сейчас она снижена до 7,25%, возможно ее дальнейшее понижение в этом году.
Это делает ипотечные кредиты более доступными. Уже сейчас если приобретать недвижимость в строящемся доме, то можно найти варианты со ставкой от 7% в год. Кредит на готовое жилье можно взять со ставкой от 8,5-8,6% в год на 25-30 лет.
Для сравнения - еще в 2015 г. условия были практически неподъемными и кредитовать граждан для приобретения жилья банки соглашались только при условии от 14-15% годовых. Так что кредиты стали доступнее, дальнейшее снижение процентной ставки со стороны ЦБ РФ однозначно подстегнет спрос на квартиры.
С другой стороны, имеем постоянное падение реальных доходов граждан в последние годы. Слабость национальной валюты, снижение заработной платы, снижение доходов не позволяют россиянам вкладывать в недвижимость, решение о покупке откладывается до лучших времен.
И если ставка по кредитам постепенно приходит в норму, то проблема с доходами остается актуальной и в 2018 г. Рост экономики РФ близок к статистической погрешности, это серьезный сдерживающий фактор, не позволяющий рынку недвижимости расти
Рынок недвижимости только подает слабые признаки оживления после застоя прошлых лет. Пока что слишком много рисков:
Если поправки приведут именно к такому эффекту, то рынок ждет застой в течение как минимум 1-2 лет. Специалисты полагают, что эффективнее было бы вводить такие изменения в законодательство постепенно. Возможно, стоило реализовать несколько крупных совместных проектов с государством по такой схеме. Но теперь изменить ничего нельзя и остается только ждать, к какому эффекту эти поправки приведут.
Конечно, ситуация сильно зависит от региона и конкретного города, но общие тенденции все же есть:
На графике выше показана динамика индекса стоимости жилья в Москве и подмосковье. Примерно та же картина наблюдается и в РФ в целом, рынок упал по сравнению с 2014 годом и пока не спешит восстанавливаться.
До конца 2018 г. ждать роста стоимости жилья как на вторичном, так и на первичном рынке не стоит. Умеренный рост возможен, но экономика РФ все еще сильно зависит от внешних факторов, выйти на устойчивый рост еще не удалось, реальные доходы только обещают начать расти. Так что нет драйверов, которые бы позволили застройщикам взвинтить цены на квадратные метры.
Умеренный рост в пределах нескольких процентов по итогам года возможен, но не более того. Восстановление рынка недвижимости откладывается как минимум до 2019-2020 гг.
Новый год уже маячит на горизонте, а вместе с ним и перемены! Тех, кто планирует в следующем году обзавестись жильем или сменить нынешнюю квартиру на более просторный вариант, интересует, подорожают ли квартиры в 2018 году и когда выгодно будет покупать квартиру.
Эксперты компании спрогнозировали, что будет с рынком недвижимости в 2018 году. Свои комментарии дают руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова, руководитель строящейся недвижимости Светлана Дьякова и маркетолог M16 Group Никита Евтушенко.
Никита Евтушенко : Безусловно, главной темой следующего года на первичном рынке будет постепенный отказ от «долевки». Последние новости в сфере недвижимости были посвящены указанию Путина об отмене долевого строительства и ухода в сторону продаж готового жилья.
Вместо средств дольщиков строительство будет «спонсироваться» банками. Точнее, застройщики будут получать кредиты на реализацию своих проектов. По крайней мере, сейчас рассматривается именно такая возможность. Фактически, вопрос остается в том, возьмутся ли банки за это.
Если ответ будет положительный, то рынок начнет реформироваться. Список застройщиков сократится: компании, которые обладают собственными средствами, в итоге «выдавят» с рынка застройщиков, вынужденных постоянно получать кредитные средства.
Но пока это только начало процесса, долевое строительство с 1 января не исчезнет. Более реальные сроки - 2-4 года, не меньше. Зато в следующем году заметно ужесточаются (для застройщиков) условия 214-ФЗ. К примеру, запрещается вести строительство нескольких объектов одновременно.
Маркетолог M16 Group Никита Евтушенко
Светлана Дьякова: Да, ожидать изменений в области долевого строительства в ближайшие пару лет точно не стоит. Отказ от привычного уже формата продаж существенно изменит рынок, ни граждане, ни государство пока не готовы к таким резким переменам. Пока непонятно, насколько именно вырастет цена и как это отразится на покупательских способностях.
Кроме того, ситуация на рынке не столь критична, чтобы моментально отказываться от «долевки». Есть ненадежные и даже откровенно бессовестные застройщики, но много и хороших, солидных компаний, уже зарекомендовавших себя.
Тем не менее, президент дал четкие указания по этому вопросу. В перспективе мы все же уйдем от долевого строительства.
Светлана Дьякова: В следующем году нас ждет подорожание, причем динамичное. Цены будут расти во всех сегментах и на всех рынках Это и просто ежегодный рост, обусловленный экономическими процессами, и результаты реформирования рынка.
Если говорить о новостройках, то в цены на квартиры теперь закладываются дополнительные расходы, которые застройщики несут в связи с внедрением компенсационного фонда. Напомню, в этот фонд девелоперы должны отчислять процент от каждого ДДУ. Разумеется, это «спонсируется» самими покупателями квартир.
Если переход на банковское финансирование начнется уже со следующего года, то это тоже отразится на ценообразовании. Мой совет такой: самое выгодное время для покупки квартиры с финансовой точки зрения - сейчас. Дальше будет только дороже.
Руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова M16 Group
Никита Евтушенко: Нужно отметить, что рост цен, скорее всего, будет более динамичным и резким, чем то, что мы наблюдали до этого. Если вам интересно, когда лучше покупать квартиру в 2018 году, то тут соглашусь с коллегой: чем раньше, тем лучше. С каждым месяцем цены квартиры будут расти.
Анна Симашова: В 2018 году активизация ипотечного рынка продолжится. Независимые эксперты банковской сферы уверены, что нас ждет дальнейшее снижение ключевой ставки. Но и без этого сами банки стремятся оставаться конкурентными на рынке, поэтому предлагают новые ипотечные продукты своим клиентам.
Условия взятия кредитов для покупки квартиры становятся проще, сами кредиты дешевеют. В то же время покупательские способности резко не выросли, то есть за счет собственных средств и сейчас немногие могут позволить себе купить жилье.
Никита Евтушенко: Если уже в следующем году мы будем наблюдать первые случаи финансирования строительства банками, то в 2018 могут измениться и правила аккредитации объектов: банки будут лучше видеть риски и слабые места проектов, которые спонсируют, за счет чего застройщикам будет проще аккредитовать свои комплексы.
В то же время можно предполагать, что сами банки будут повышать привлекательность комплексов, на строительство которых выдают кредиты, за счет уникальных ипотечных продуктов.
Светлана Дьякова: Безусловно, ипотечная сфера будет расти. Как сказала моя коллега, ставки снижаются, вероятно, эта тенденция сохранится и в следующем году. Ипотека и так является самым популярным способом покупки квартиры, а если ставка опустится еще ниже, то это привлечет еще больше покупателей. Для населения это отличная возможность купить комфортную квартиру в новостройке по интересной цене.
Вряд ли мы заметим какие-то кардинальные новшества со стороны банков, скорее всего, ипотечный рынок будет вести себя предсказуемо. Уже сейчас многие предлагают оформление займа всего с 2 документами или без стартового взноса. Это работает и это остается на рынке, зачем изобретать велосипед?
Светлана Дьякова: В форматах недвижимости особых перемен не ожидается. Возможно, в новых проектах будет сокращаться предложение студийного жилья, но окончательно от студий застройщики не откажутся. На такие квартиры всегда есть покупатель, это самый доступный формат полноценного жилья.
Еще одна любопытная картина на рынке касается отделки. Министерство строительства настаивает на обязательной отделке, но далеко не во всех проектах это оправданно. Например, комплексы сегмента «комфорт+», «бизнес» и выше. Покупатели квартир в таких домах предпочитают заказывать индивидуальные дизайн-проекты, оформлять жилье по своему желанию и вкусу. Для них готовая отделка станет проблемой, переплачивать за ненужную опцию в этом случае никто не захочет.
Причем это касается не только полного ремонта, но и предчистовой отделки. Если будущие покупатели планируют делать перепланировку, отделка от застройщика для них - лишняя трата денег.
В то же время на масс-маркете требование об обязательной отделке с большой долей вероятности приживется. Впрочем, уже сейчас многие проекты предусматривают такую опцию, клиенты ею пользуются, отделка в сегменте доступного жилья пользуется большим спросом.
Анна Симашова: Реформируется формат продаж элитной недвижимости - здесь начнут «процветать» закрытые продажи. Во-первых, растиражированные объекты премиум-класса будут неинтересны клиентам, их этим уже просто не удивить. Во-вторых, покупатели этого сегмента сейчас стараются не «светиться».
