Наиболее распространенным способом обеспечения предпринимателей площадями для осуществления хозяйственной деятельности до сих пор является аренда. Это вызвано как необходимостью наличия больших ресурсов для строительства собственных активов, так и наличием значительного объема площадей, созданных еще до начала экономических реформ. С начала 90-х годов наибольший вес на рынке аренды занимают объекты государственной и муниципальной собственности, предоставляемые для размещения на их площадях производственной, торговой и иной деятельности. Довольно часто арендатор вынужден приводить объект недвижимости в состояние, пригодное для эксплуатации, восстанавливать или заменять отдельные конструктивные элементы, а порой проводить существенную его реконструкцию. Все это влечет необходимость материальных затрат для арендатора, которые он предполагает возместить в ходе использования арендуемых площадей.
А уж примеров переделки неприспособленных помещений под офисы и магазины может привести немалое количество любой оценщик.
Однако по окончании срока аренды (или иных причинах расторжения отношений между арендодателем и арендатором) неизбежно возникает вопрос о возмещении вложений арендатора в объект аренды. Это вызвано тем, что срок использования улучшений порой намного превышает срок аренды, а технические и эксплуатационные характеристики арендованного объекта могут существенно измениться. Особенно актуальными вопросы определения стоимости улучшений, внесенных арендатором, стали в последние два года, в ходе реализации положений законодательства о местном самоуправлении, согласно которому, перечень объектов, которые могут находиться в муниципальной собственности, резко сокращен. К тому же, изменения в порядке формирования местных бюджетов вынуждают муниципальные образования в ускоренном темпе продавать непрофильные объекты недвижимости.
Для определения величины затрат арендатора на улучшения объекта недвижимости проводят независимую оценку по заданию самого арендатора, собственника объекта или судебных органов. Часто такую проблему оценщику предстоит решить в ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В любом случае, перед аналитиком ставится довольно нетривиальная задача, усложняющаяся отсутствием методических разработок по данной теме.
В представляемой работе автор, используя свой практический опыт, попытался в систематизированном виде изложить методические основы, позволяющие оценщику решить вопрос о целесообразности произведенных арендатором улучшений и определить их стоимость в целях возмещения.
Гражданско-правовые основы, определяющие порядок возмещения затрат арендатора
В соответствии с положениями Гражданского Кодекса (ст. 616), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества , если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт , предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Ст. 623 ГК устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью , если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества , арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит , если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Как правило, собственник имущества конкретизирует положения Гражданского кодекса об условиях аренды и устанавливает порядок осуществления арендатором улучшений и возмещения их стоимости в договоре аренды или иных документах. Например, «Положением об аренде нежилых зданий, помещений, сооружений, находящихся в собственности МО г.Новоуральск» предусмотрено, что обязательства арендатора по проведению текущего ремонта объекта аренды и его право на проведение капитального ремонта являются обязательными условиями договора аренды объекта недвижимости (п.2.4). При проведении арендатором капитального ремонта и (или) реконструкции объекта недвижимости, смета подлежит согласованию с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ (п. 2.8).
Типовой договор аренды нежилого помещения, заключаемый между уполномоченным органом МО г. Новоуральск и арендатором, обязывает последнего своевременно производить необходимый ремонт арендуемых объектов за счет собственных средств. При этом, производить любые улучшения объекта аренды (как отделимые, так и неотделимые без вреда для конструкций) можно только с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем. Одновременно, данный договор ограничивает права арендатора в сравнении с общими нормами ГК, что выражается в положении о том, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды.
Нередко арендатор, помимо текущего или капитального ремонта, производит более серьезные инвестиции в объект оценки, вызванные производственной необходимостью, и подпадающие под понятие реконструкции. Градостроительным кодексом реконструкция характеризуется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Зачастую, следствием реконструкции является изменение функционального назначения объекта. Порой проекты реконструкции предусматривают очень специфические изменения в конструктивные элементы зданий и помещений, имеющие смысл только для конкретного арендатора (например, создание вентиляционной системы для производства сварочных работ), и не представляющие интереса для собственника помещения. Поэтому, неизбежно встает вопрос о целесообразности производимых арендатором улучшений с точки зрения их полезности для собственника при последующем использовании объекта по окончании аренды. Ведь может произойти так, что кроме арендатора, создавшего улучшения, они больше никому не будут нужны. Тогда речь должна идти о создании сверхулучшений, которые не только не повышают рыночную стоимость объекта (или доходы от его использования), а наоборот, ведут к снижению рыночной стоимости или ликвидности объекта, ограничивая сферу его возможного применения.
Из анализа изложенных положений следует, что для рассмотрения вопроса о возмещении арендатору стоимости его улучшений, они должны удовлетворять следующим требованиям:
Помимо этого, капитальные вложения арендатора, как и любые инвестиции, должны отвечать принципам целесообразности и экономической эффективности, то есть, по крайней мере, не ухудшать эксплуатационные характеристики объекта аренды и не снижать его доходность (рыночную стоимость) для собственника.
Только при выполнении всех перечисленных условий, собственник имущества (арендодатель) может решать вопрос о возмещении арендатору тем или иным способом стоимости внесенных им улучшений.
Возмещение затрат на улучшения может осуществляться различными способами, в зависимости от конкретной ситуации. Автор на практике сталкивался со следующими решениями этого вопроса:
С возмещением затрат по окончании (расторжении) договора аренды автору сталкиваться не приходилось, хотя судебная практика довольно часто говорит о таких фактах.
Особенности улучшений арендатора как объекта оценки
Как видно из предыдущей главы, улучшения арендатора законодатель рассматривает как объект гражданских прав, который может участвовать в гражданском обороте. Следовательно, для осуществления с ними сделок необходима их стоимостная оценка, которая проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Основная особенность улучшений арендатора как объекта оценки выражается в том, что они не являются самостоятельным активом, а представлены всегда в составе объекта недвижимости. Их использование может происходить только в ходе эксплуатации самого объекта недвижимости в целом, соответственно и генерировать доходы в отрыве от объекта недвижимости улучшения не могут. Также и участвовать в гражданском обороте они могут только в составе объекта, к которому относятся. Вместе с тем, при возникновении улучшений может проявляться эффект синергии, когда рыночная стоимость объекта недвижимости вырастает значительно выше суммы затрат на создание данных улучшений, то есть возникает дополнительная стоимость («сверхприбыль», «маржа»), пользуется которой собственник недвижимости, а не создатель улучшений. Может появиться и обратный эффект - снижение рыночной стоимости, при котором в проигрыше, опять-таки, остается владелец объекта, хотя арендатор лично для себя может извлечь выгоду от создания этих улучшений.
Ограничение (физическое) участия улучшений в гражданском обороте приводит к тому, что единственными участниками сделки с ними могут являться собственник недвижимого имущества и арендатор, создавший улучшения. А сделка с улучшениями может совершиться только один раз - при компенсации арендатору стоимости внесенных улучшений. Причем эта сделка не является сделкой купли-продажи, а происходит как возмещение затрат арендатора на их создание, независимо от последствий, к которым привело их возникновение. При этом арендатор может претендовать только на возврат прямых инвестиций, прибавленная стоимость остается собственностью владельца объекта.
Приведенные особенности определяют и подходы к оценке стоимости улучшений. Ясно, что ни доходный, ни сравнительный подходы при оценке улучшений не могут быть применены.
Вернее, доходный и рыночный подходы могут использоваться для выявления результата создания улучшений, их влияния на объект недвижимости в целом. При этом полученный эффект можно определить только путем сравнения рыночной стоимости недвижимости в состоянии «с учетом улучшений» и «без учета улучшений».
Влияние улучшений на объект недвижимости может проявляться различным родом. В результате создания улучшений:
Соответственно изменяются доходность объекта, его ликвидность, рыночная стоимость.
Определение же стоимости самих улучшений может происходить только с применением затратного подхода, как расчет величины затрат на их создание. При использовании данного подхода оценщику необходимо учитывать, что он предполагает общественно-необходимые затраты ресурсов (материальных и трудовых), поэтому определение расходов на создание улучшений должно происходить не из фактических затрат арендатора, а из расчетных показателей, исходя из объемов выполненных работ. Следовательно, фактические особенности осуществления инвестиций (работы хозспособом, экономия или перерасход материалов и т.п.), не должны влиять на конечный результат анализа.
Документы, необходимые для анализа улучшений
Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии с Градостроительным Кодексом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом
Реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.
Для того чтобы сделать выводы о правомерности, целесообразности и стоимости улучшений, осуществленных арендатором, оценщику необходимо проанализировать как юридические документы, касающиеся отношений собственника имущества и арендатора, так и документы, содержащие сведения об архитектурных, объемно-планировочных и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости и их изменениях в результате улучшений.
Источниками данных сведений могут быть:
Проектно-сметная документация должна быть согласована с собственником имущества (уполномоченным лицом или органом).
При отсутствии проектно-сметной документации, необходимо поставить вопрос о привлечении к работе сметчика, с соответствующей компенсацией стоимости его услуг, а в случае отказе заказчика от привлечения стороннего специалиста, можно отказаться от проведения оценки, мотивируя это отсутствием необходимых сведений.
Принципы анализа эффективности инвестиций арендатора
Любые вложения арендатора в используемое им имущество, тем более предполагающие долгосрочное их использование, следует рассматривать как некоего рода инвестиционные проекты, направленные для получения последующей выгоды от улучшенного объекта аренды. Также и для арендодателя, затраты арендатора на улучшения его собственности являются инвестиционным проектом, где источником основных инвестиций является арендатор.
В связи с этим, для определения эффективности осуществленных арендатором инвестиций с точки зрения собственника объекта аренды, можно применить методы анализа, используемые для инвестиционных проектов (ИП).
Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.
Показатели эффективности инвестиций в целом характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.
Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости инвестиций и заинтересованности в них всех участников.
В основу оценок эффективности инвестиций арендатора должны быть положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:
Для расчетов эффективности инвестиций применяются:
Эффективность капиталовложений арендатора необходимо определять с точки зрения собственника имущества (ставя во главу угла его интересы в отношении объекта аренды как актива, способного приносить доходы в процессе эксплуатации или в результате продажи), применяя указанные методы. При этом под инвестициями понимается величина затрат, произведенных по работам капитального характера.
1. Метод расчета чистого приведенного эффекта (NPV)
Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ими в течение прогнозируемого срока
В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой собственником актива - повышение ценности объекта, количественной оценкой которого служит его рыночная стоимость. Тем не менее, принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и осуществляется не собственником актива, а его управляющим (в нашем случае - арендаторами). Поэтому здесь предполагается, что цели собственников и арендатора конгруэнтны , т.е. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются.
Для применения данного метода в поставленных целях, учитываются следующие особенности расчета показателя:
В зависимости от результатов расчета, отличаются и рекомендации собственнику имущества:
2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (РI)
Этот метод является, по сути, следствием предыдущего.
В отличие от NPV индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.
Индекс рентабельности в нашем случае определяется отношением накопленной величины дисконтированных доходов от эксплуатации объекта «с учетом инвестиций» к сумме затрат на осуществление улучшений.
Очевидно, что если:
РI
> 1, то улучшения следует принять,
РI
< 1, то улучшения следует отвергнуть,
РI
= 1, то улучшения не приносят ни прибыль, ни убытки.
3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции (IRR)
Под внутренней нормой прибыли понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV равен нулю:
IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.
Для расчета IRR для инвестиций арендатора в нашем случае используют показатели чистого денежного потока, периода расчета k иинвестиций IC , рассчитанные при применении предыдущих методов. За показатель «цены капитала» СС принимается норма отдачи для объекта недвижимости.
С показателем СС сравнивается критерий IRR, , при этом связь между ними такова.
Если:
IRR > СС,
то улучшения следует принять;
IRR < СС,
то улучшения следует отвергнуть;
IRR = СС
, то улучшения не вносят изменения в экономические показатели объекта.
4. Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР)
Срок окупаемости инвестиций арендатора определяется как прямым подсчетом, так и с учетом временного аспекта, при использовании уже известных значений P, PV, IC . Если оба показателя меньше прогнозного срока использования инвестиций, то по данному критерию инвестиции можно рекомендовать к принятию.
5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR)
Для наших целей необходимо модифицировать базовую формулу показателя:
В качестве коэффициента рентабельности авансированного капитала используется аналогичный показатель для арендуемого объекта без учета инвестиций в улучшения.
Если показатель ARR выше значения рентабельности объекта аренды без инвестиций, то эффективность инвестиций превышает рентабельность объекта оценки, что позволяет отзываться о них положительно.
Если наблюдается обратная ситуация, то улучшения арендатора отрицательно сказываются на доходности объекта и их принимать не следует.
Только рассмотрев в совокупности все показатели, характеризующие эффективность произведенных улучшений, можно дать совет собственнику принять то или иное решение о целесообразности и полезности планируемых (или произведенных) улучшениях арендатора.
Определение стоимости улучшений
В ходе эксплуатации арендованных помещений арендатор потребляет краткосрочные улучшения арендуемого имущества, затраты на которые амортизируются в течение срока службы или срока аренды по принципу наименьшей величины. Одновременно происходит износ и долгоживущих конструктивных элементов, что предполагает списание их стоимости за счет арендатора (в сумме амортизационных отчислений). Таким образом, если арендатор за собственный счет произвел капитальные вложения в арендуемое имущество, то он может претендовать на возмещение своих затрат лишь в той части, которая принесет выгоду собственнику имущества после окончания срока аренды (или расторжения договора аренды по иным причинам). Поэтому для целей решения вопроса о возмещении затрат арендатора следует определять не полную стоимость внесенных им улучшений, а их остаточную стоимость на дату оценки или на момент возврата владельцу объекта аренды.
Остаточная стоимость определяется с учетом накопленного износа конструктивных элементов, на создание (восстановление) которых вносились инвестиции, рассчитываемого методом срока жизни.
Нормативные сроки эксплуатации конструктивных элементов определяются на основе «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р) .
Стоимость улучшений находится, исходя из сметной стоимости ремонтно-строительных работ, приведенной к дате оценки.
Для определения сметной стоимости используют сметную документацию, объем выполненных работ выявляют на основании актов сдачи-приемки работ.
Из практики следует, что арендатором предоставляются локальные сметы, в которые включены как работы капитального характера, так и текущий и косметический ремонт. Поэтому оценщику необходимо проводить анализ смет в соответствии с ведомостями объемов работ (дефектными ведомостями) с целью выявления затрат на создание улучшений, которые носят капитальный характер и являются неотделимыми.
Иногда бывает необходимо проводить перегруппировку затрат, чтобы определить их стоимость по видам работ и характеру инвестиций.
Неотделимые улучшения арендованного имущества - это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.
Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:
Особенности неотделимого улучшения:
Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.
Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.
К числу неотделимых улучшений можно отнести:
Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.
Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:
При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:
Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.
Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):
Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:
Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).
Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.
Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:
Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.
Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:
Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.
В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:
Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:
Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.
В объем стоимости капитальных вложений может входить:
Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.
Особенности выявления стоимости:
Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.
Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».
Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости недвижимости .
Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.
Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости , для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.
Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту.
Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный.
При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).
В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.
Таким образом, при составлении отчета, итоговая цифра может характеризовать вложения как целесообразные в случае если величина прироста стоимости объекта недвижимости положительна, а если она отрицательна или равна нулю, то вложения в улучшения можно смело считать излишними или неэффективными, а, следовательно, арендатор не сможет рассчитывать на выплату компенсации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Установила:
Определила:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Ввиду отсутствия в законодательстве однозначной формулировки, что считается неотделимым улучшением, по сложившейся практике к ним относят такие изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и неотделимы от самого объекта. Обычно такими улучшениями являются ремонт, перепланировка объекта недвижимости, реконструкция, реставрация и прочее.
Оценка неотделимых улучшений представляет собой процесс определения стоимости улучшений объекта недвижимости. Важно понимать, что неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта недвижимости без вреда непосредственно для них самих, а также для объекта.
Как показывает практика, такая оценка требуется:
Пример из практики: Организация в течение нескольких лет арендовала офисное здание. За эти годы была произведена перепланировка некоторых помещений с целью повышения их функциональности, а также проведена замена коммуникаций. При расторжении договора аренды организация арендатор имеет право потребовать от владельца здания возмещения затрат на улучшение этих помещений. Для обоснования суммы наша компания осуществляет оценку стоимости неотделимых улучшений.
Пример из практики: В период брака супруги сделали в квартире дорогостоящий ремонт на общие средства. При расторжении брака, если квартира достается одной из сторон, другая имеет право требовать компенсацию с учетом затрат на данный ремонт. Для того, чтобы в суде было принято справедливое решение наша компания проводит оценку данных улучшений.
На стоимость неотделимых улучшений влияют следующие факторы:
Определение стоимости улучшений - крайне сложная работа, осуществить которую может только специалист, обладающий достаточной квалификацией и образованием. При оценке стоимости неотделимых улучшений проводятся технические исследования, позволяющие определить проведенные работы именно как неотделимые улучшения, а не ремонт, необходимый для поддержания объекта в прежнем состоянии, что имеет особую важность при судебных и иных спорах.
Определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без учета стоимости недвижимости, к которой они относятся.
При оценке стоимости неотделимых улучшений наши оценщики применяют затратный подход , который наиболее полно и точно позволяет учесть все расходы и совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое устаревание) и тем самым получить итоговую величину рыночной стоимости проведенных улучшений.
Важно:
Сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом прошедшего времени. Это связано с тем, что арендодатель как бы покупает улучшения только после окончания срока действия договора. Однако, к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу физического износа данных улучшений. В этой связи нельзя говорить, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.
По результатам оценки, проведенной нашими специалистами, клиент получает на руки отчет об оценке, который является официальным документом, подтверждающим рыночную стоимость неотделимых улучшений, и составляется в соответствии с требованиями законодательства и Федеральных Стандартов Оценки (ФСО). Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет полную юридическую силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.
В отчет входят:
